Компании Real Estate Investment Trust

Компании Real Estate Investment Trust (магазины, офисы, заводы и т.д.) и Realty Equities Corp. of New York (инвестиции в недвижимость; гражданское строительство)

Первая наша пара — компании, названия которых начинаются не с первых букв алфавита (остальные примеры располагаются в алфавитном порядке), по­скольку этот случай имеет для нас особое значение.

Дело в том, что деятельность первой компании из данной пары служит образцом использования разум­ных, стабильных и правильных традиционных методов управления капиталом инвесторов. В свою очередь, вторая показывает нам пример необдуманного расши­рения бизнеса, финансового мошенничества и проти­воречивых действий, которые так часто можно найти в деятельности сегодняшних корпораций. У двух компа­ний похожие названия, и в течение многих лет они стояли рядом в листинге Американской фондовой биржи. Символы тикера — REI и REC — также можно легко перепутать. На этом сходство заканчивается. Од­на из компаний — это степенное доверительное обще­ство из Новой Англии, капиталом которого управляют три попечителя. Ее история насчитывает почти столе­тие, а выплата дивидендов не прерывалась начиная с 1889 года. Траст придерживается одного и того же ти­па осторожных инвестиционных операций, умеренны­ми темпами расширяя свой бизнес и ограничивая свою задолженность уровнем, при котором ею можно легко управлять.

Бизнес второй, нью-йоркской, компании показыва­ет нам типичный пример рискованного бизнеса, раз­вивающегося случайным образом. Компания за во­семь лет существования раздула объем своих активов с 6,2 млн. до 154 млн. долл. Примерно в такой же про­порции вырос и долг компании. В результате таких изменений из компании, проводящей обычные опера­ции с недвижимостью, она превратилась в конгломе­рат различных фирм. В частности, в ее состав входили два ипподрома, 74 кинотеатра, три литературных агентства, фирмы по связям с общественностью, гос­тиницы, супермаркеты. Она владела 26% капитала крупной косметологической фирмы (которая обан­кротилась в 1970 году).

Под стать пестрой структуре бизнеса REC была и структура выпущенных ею финансовых инстру­ментов.

Перечислим их.

1.             Привилегированные акции номиналом 1 долл., по которым должны выплачиваться дивиденды в размере 7 долл. в год. Возможные обязатель­ства также рассчитываются из расчета 1 долл. на одну акцию.

2.             Уставная стоимость обыкновенных акций в раз­мере 2,5 млн. долл. (1 долл. на одну акцию) с лихвой покрывается 5,5 млн. долл., которые были уплачены за 209 тысяч вновь приобретен­ных акций.

3.             Три серии варрантов, которые позволяют при­обрести в целом 1578 тысяч акций.

4.             Как минимум шесть разных видов долговых обязательств в форме закладных, долговых рас­писок, простых векселей, банковских векселей, "задолженности по долговым распискам, зай­мам и контрактам" и задолженности по займам перед Small Business Administration. Общая сум­ма долга в марте 1969 года превышала 100 млн. долл. Кроме того, компания, естественно, долж­на была уплачивать обычные налоги и выпла­чивать кредиторскую задолженность.

 

Начнем наш анализ со сравнения некоторых дан­ных двух компаний за 1960 год. Из табл. 18.1а видно, что курс акций REI был в девять раз выше курса ак­ций REC. Относительная величина задолженности траста и отношение чистой прибыли к валовой были лучше у траста. При этом значение коэффициента Р/Е у траста было выше.